Kira Sözleşmesinin Feshi: Bildirim Süreleri ve Erken Tahliye

Kira ilişkisinin sona ermesi, uygulamada iki farklı senaryo üzerinden gündeme gelir. Birincisi kiracının taşınmazdan ayrılmak istemesi, ikincisi kiraya verenin ilişkiyi bitirmek istemesidir. Kanun bu iki durumu aynı ölçütlere bağlamaz; kiracıya tanınan çıkış imkânı, kiraya verene tanınandan belirgin şekilde geniştir.

Bu yazıda feshin tarafların konumuna göre nasıl işlediğini, bildirim sürelerini ve erken tahliyede en çok tartışılan tazminat sorununu ele alıyoruz.

Kiracının sözleşmeyi sona erdirmesi

Süre sonunda bildirim

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirimi yapmazsa sözleşme, aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.

Bildirimin yazılı olması gerekir. Uygulamada telefonla veya mesajla yapılan beyanlar sonradan ispat sorunu yarattığı için noter ihtarnamesi ya da en azından karşı tarafın imzasını taşıyan bir yazı tercih edilir.

Kiracı bu imkânı her uzama dönemi için yeniden kullanabilir. Yani sözleşme kaç yıl uzamış olursa olsun, kiracının on beş günlük bildirimle çıkma hakkı devam eder.

Süre dolmadan çıkış: erken tahliye

Kiracının anahtarı teslim edip taşınmazdan ayrılması, sözleşmeden doğan borcunu kendiliğinden sona erdirmez. Kanun burada bir denge kurar: kiracı sözleşmeye uymaksızın ayrılırsa, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul bir süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmayı sürdürür.

Makul sürenin ne kadar olduğu peşinen söylenemez. Değerlendirmede şu unsurlar dikkate alınır:

• Taşınmazın bulunduğu bölgede kiralama talebinin yoğunluğu,
• Taşınmazın niteliği ve kira bedelinin piyasa ile uyumu,
• Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiralamak için gösterdiği çaba,
• Ayrılma zamanının sezona etkisi.

Kiraya verenin taşınmazı kiralamak için hiçbir girişimde bulunmaması, talep edebileceği süreyi kısaltan bir etken olarak değerlendirilebilir. Kiracı bakımından ise çıkış öncesinde durumun yazılı olarak bildirilmesi ve mümkünse yeni kiracı bulunmasına yardımcı olunması, sorumluluğun sınırlanmasına katkı sağlar.

Erken çıkışta en sağlıklı yol, tarafların bir tahliye protokolü düzenlemesidir. Protokolde anahtar teslim tarihi, mahsup edilecek kalemler ve karşılıklı ibra açıkça yazıldığında sonraki tartışmaların büyük kısmı önlenmiş olur.

Olağanüstü fesih halleri

Belirli hâllerde kiracı, süre beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir:

• Taşınmazın önemli ayıplı olması ve ayıbın kiraya veren tarafından uygun süre içinde giderilmemesi,
• Taşınmazın kullanıma elverişsiz hâle gelmesi,
• Kiracı bakımından sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli sebeplerin ortaya çıkması.

Önemli sebeple fesihte, kanuni bildirim süresine uyulması ve hâkimin takdirine göre karşı tarafa tazminat ödenmesi gündeme gelebilir.

Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi

Kiraya veren bakımından tablo daha sınırlıdır. Sözleşme süresinin dolması ona fesih hakkı vermez. Sözleşmeyi sona erdirebilmesi için ya kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması ya da uzun süreli ilişkilere özgü kuralın işlemesi gerekir.

On yıllık uzama süresi

Sözleşme, uzayarak on yıllık uzama süresini doldurmuşsa; kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Bu sürenin hesabı sık sık yanlış yapılır. On yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, uzama döneminin başlangıcından itibaren sayılır. Yani bir yıllık ilk sözleşmenin ardından on yıl uzama yaşanması gerekir.

Diğer tahliye sebepleri

Gereksinim, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunda temerrüt ve kiracının aynı ilçede konutu bulunması gibi sebepler ayrı ayrı düzenlenmiştir. Her birinin kendine özgü süre ve ispat kuralı vardır. Bu sebeplerin karşılaştırmalı değerlendirmesi için kiracı nasıl tahliye edilir yazımıza bakabilirsiniz.

Kira borcu nedeniyle fesih

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre otuz günden az olamaz. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Fesihten sonra: teslim ve hesaplaşma

Sözleşme sona erdiğinde kiracı taşınmazı, olağan kullanımdan doğan eskime dışında, teslim aldığı hâliyle geri vermekle yükümlüdür. Kiraya veren de teslim sırasında taşınmazın durumunu gözden geçirip ayıpları kiracıya bildirmelidir.

Hesaplaşmada tipik uyuşmazlık kalemleri şunlardır: son ay kirası, ödenmemiş aidat, elektrik ve su borçları, boya ve tamir masrafları ile depozitonun iadesi. Bu kalemlerin sonradan tartışmaya dönüşmemesi için anahtar teslimi anında taşınmazın fotoğraflanması ve sayaç değerlerinin yazılı olarak tespit edilmesi önerilir.

Arabuluculuk ve uyuşmazlık çözümü

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Fesih sonrası doğan alacak ve tazminat talepleri bakımından da bu aşamanın tamamlanması gerekir. İlamsız icra takibine konu olan alacaklar bu kapsamın dışındadır.

Değerlendirme

Kira sözleşmesinin feshinde belirleyici olan, iradenin varlığı değil bunun süresi ve şekline uygun biçimde ortaya konulmasıdır. On beş günlük bildirim, otuz günlük ödeme süresi ve üç aylık ihbar gibi süreler kaçırıldığında sözleşme kendiliğinden uzayabilir ya da fesih sonuç doğurmaz.

Sözleşmenizin durumuna göre hangi yolun uygun olduğunu değerlendirmek için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.