Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Yasal Tahliye Sebepleri ve Süreç

Kiracının tahliyesi, uygulamada en çok yanlış bilgiyle yürütülen süreçlerden biridir. “Sözleşme bitti, çıkması gerekir” ya da “iki ay kira ödemedi, kapıyı değiştiririm” gibi yaklaşımlar hem sonuç vermez hem de kiraya vereni sorumluluk altına sokar.

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı özel olarak korur. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak, belirli usuller izlenerek istenebilir. Aşağıda bu sebepleri ve her birinin kendine özgü süre kurallarını ele alıyoruz.

Önce şu yanılgıyı düzeltmek gerekir: süre bitimi tahliye sebebi değildir

Bir yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kiracı fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiraya verenin sözleşme süresinin bitmesine dayanarak fesih hakkı yoktur.

Bunun tek istisnası uzun süreli ilişkilerdir: on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Sebep 1: Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve o tarihte çıkmamışsa tahliye istenebilir.

Kritik nokta, taahhüdün kiracı taşınmaza yerleştikten sonra alınmış olmasıdır. Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan taahhütler kural olarak geçersizdir. Ayrıca taahhütte yazılı tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir.

Ayrıntılar için tahliye taahhütnamesi yazımıza bakabilirsiniz.

Sebep 2: İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı olarak ihtar edilmişse, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Bu sebebin işleyebilmesi için:

• İhtarların aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması,
• Her ihtarın gerçekten haklı olması, yani ihtar anında ödenmemiş bir kira borcunun bulunması,
• İhtarların farklı aylara ilişkin olması,
• İhtarların kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması gerekir.

Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarların noter aracılığıyla değil telefon mesajı veya sözlü uyarıyla yapılmasıdır. İspat sorunu doğuracağı için ihtarların noter üzerinden gönderilmesi tercih edilir.

Sebep 3: Gereksinim (ihtiyaç)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye isteyebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması beklenir.

Bu sebeple açılan davada, tahliyeden sonra taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında birine kiralanamayacağı kuralı da devreye girer. Ayrıntılı değerlendirme için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sebep 4: Yeniden inşa ve esaslı onarım

Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliyse ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa tahliye istenebilir.

Burada aranan ölçüt, basit bir yenileme değildir. Boya, kapı değişimi veya mutfak yenilemesi bu kapsamda değerlendirilmez. Ruhsata bağlı, taşınmazda oturmayı fiilen imkânsız kılan nitelikte bir çalışma olması gerekir. Bu nedenle dosyaya proje ve ruhsat belgelerinin sunulması beklenir.

Sebep 5: Kira borcu ve temerrüt

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre otuz günden az olamaz ve bu süre yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işler.

Alternatif yol, icra dairesi üzerinden tahliye talepli ödeme emri gönderilmesidir. Kiracı süresi içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse takip kesinleşir; tahliye aşamasına geçilir.

Kira alacağı ile birlikte tahliye isteniyorsa hangi yolun daha hızlı olduğu somut duruma göre değişir. İcra süreçlerinin genel işleyişi için icra takibi başlatmadan önce bilinmesi gerekenler yazımıza bakabilirsiniz.

Sebep 6: Kiracının aynı ilçede konutu bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Bu sebep, tapu kayıtları üzerinden araştırma gerektirdiği için dosya hazırlığı biraz daha teknik ilerler.

Arabuluculuk: dava öncesi zorunlu aşama

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. İlamsız icra takibine konu olan alacaklar bunun dışındadır.

Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Pratikte arabuluculuk, tarafların taşınma süresi ve birikmiş borç konusunda uzlaşmasıyla dosyanın mahkemeye hiç gitmeden kapanmasını da sağlayabilir.

Karar sonrası: fiili tahliye nasıl yapılır?

Tahliye kararı kendiliğinden uygulanmaz. Kararın icraya konulması, kiracıya süre verilmesi ve bu sürenin sonunda icra memuru eşliğinde tahliyenin gerçekleştirilmesi gerekir. Taşınmazın anahtarının teslimi ve varsa eşyaların yediemine alınması bu aşamada yapılır.

Kiraya verenin kendi eliyle kilit değiştirmesi, eşya çıkarması veya elektrik ve su bağlantısını kesmesi hukuka aykırıdır. Bu tür davranışlar tazminat yükümlülüğü doğurabilir ve ayrıca suç oluşturabilir.

Süreci sağlıklı yürütmek için

Tahliye dosyalarında sonucu belirleyen üç unsur vardır: doğru sebebin seçilmesi, süreye uygun hareket edilmesi ve ihtarların usulüne uygun tebliğ edilmesi. Bu üçünden biri eksik olduğunda dava, esasa girilmeden reddedilebilir.

Somut durumunuza uygun yolun belirlenmesi için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilir, dosyanızın değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.