Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? Şartları ve İcra Süreci

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Kiraya verenler bakımından en pratik tahliye yollarından biri sayılır; çünkü ayrıca bir haklı sebep ispat etmeyi gerektirmez. Buna karşılık geçerlilik şartları katıdır ve uygulamada taahhütnamelerin önemli bir kısmı tam bu şartlar nedeniyle sonuçsuz kalır.

Belgenin hukuki dayanağı

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir düzen kurar. Kiraya veren, sözleşme süresi bitse bile kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir. Tahliye taahhüdü bu sınırlı sebeplerden biridir.

Kanunun aradığı çerçeve şudur: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye isteyebilir.

Bu tek cümlede üç ayrı şart saklıdır: teslimden sonra düzenlenmiş olması, yazılı olması ve belirli bir tarih içermesi.

Şart 1: Teslimden sonra düzenlenmiş olması

En çok ihlal edilen şart budur. Taahhüt, kiracı taşınmaza yerleştikten sonra alınmalıdır.

Uygulamada çoğu zaman kiraya veren, sözleşmeyi imzalarken taahhütnameyi de birlikte imzalatır. Bu yöntem hukuken sonuç doğurmaz. Gerekçe basittir: kiracı, konutu almak için baskı altında olduğu bir anda serbest iradesiyle hareket etmiş sayılmaz. Kanunun amacı da tam olarak bu baskının önlenmesidir.

Dolayısıyla sözleşme tarihi ile taahhüt tarihi arasındaki ilişki, dosyanın kaderini belirler. Taahhüdün sözleşmeden sonraki bir tarihi taşıması, ayrıca kiracının fiilen taşınmaz olduğu dönemde imzalanmış olması beklenir.

Şart 2: Yazılı olması

Sözlü taahhüt geçerli değildir. Tanık beyanıyla ispat edilmeye çalışılan tahliye vaatleri sonuç doğurmaz.

Yazılı olması yeterli olmakla birlikte, belgenin niteliği ispat gücünü değiştirir. Adi yazılı bir kâğıtta kiracı imzayı inkâr edebilir; bu durumda imza incelemesi gerekir ve süreç uzar. Noterde düzenlenen taahhütte ise imza ve tarih resmî olarak tespit edildiğinden bu tartışma büyük ölçüde kapanır.

Şart 3: Belirli bir tarih içermesi

Taahhütte tahliye tarihinin açık şekilde yazılması gerekir. “En kısa sürede”, “ihtiyaç halinde” gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir.

Burada uygulamanın en tartışmalı konusu boş tarihli taahhütnamelerdir. Kiraya veren, tarihi doldurmadan imza alır ve sonradan uygun bir tarih yazar. Kiracı bunu öğrendiğinde belgenin sonradan tamamlandığını ileri sürer.

Bu iddia tek başına belgeyi otomatik olarak geçersiz kılmaz; ancak dosyayı ciddi biçimde zayıflatır. Kiracının imza attığı anda tarihin boş olduğunu ortaya koyması hâlinde taahhüdün serbest irade ile belirli bir tarihe yönelik verildiği tartışmalı hâle gelir.

Bir aylık süre: kaçırılması hakkı düşürür

Şartlar tamam olsa bile kiraya vereni bekleyen bir usul kuralı vardır. Taahhütte yazılı tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa, kiraya verenin bir ay içinde harekete geçmesi gerekir.

İki seçenek vardır:

1. İcra yolu: İcra dairesine başvurularak tahliye talepli takip başlatılır. Kiracı süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir. İtiraz gelirse dosya icra mahkemesine taşınır.
2. Dava yolu: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Bir aylık süre geçirildiğinde, o taahhüde dayanarak tahliye isteme imkânı ortadan kalkar. Uygulamada kiraya verenler bu süreyi, kiracıyla sözlü görüşmeler sürdüğü için sıkça kaçırır. Kiracının “iki hafta içinde çıkacağım” şeklindeki beyanı süreyi durdurmaz.

Taahhüt varsa diğer sebeplere gerek kalır mı?

Kalmaz. Geçerli bir taahhüde dayanan kiraya verenin ayrıca konut ihtiyacını, tadilat zorunluluğunu veya kira bedelinin ödenmediğini ispat etmesi gerekmez. Taahhüdün pratik değeri de buradan gelir.

Bununla birlikte taahhüdün şartlarında bir eksiklik varsa, dosyayı yalnızca bu belgeye dayandırmak riskli olur. Böyle hâllerde kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerinin de değerlendirilmesi gerekir. Gereksinim kaynaklı süreçler için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası yazımıza, genel tahliye yolları için kiracı evden nasıl çıkarılır yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı açısından değerlendirme

Taahhütname imzalamak, kiracı bakımından kira ilişkisinin sonunu baştan kabul etmek anlamına gelir. İmzadan önce dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• Belgede yazılı tahliye tarihinin gerçekten uygulanabilir olup olmadığı,
• Tarihin boş bırakılıp bırakılmadığı; boşsa kesinlikle imzalanmaması,
• Belgenin bir nüshasının kiracıda kalması,
• Taahhüdün, kira ilişkisinin başında değil sonrasında istenmesi.

İmzalanmış bir taahhütname bulunsa dahi, geçerlilik şartlarındaki eksiklikler kiracı lehine savunma imkânı doğurabilir. Bu nedenle takip veya dava geldiğinde belgenin baştan incelenmesi önemlidir.

Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesi, kâğıt üzerinde basit görünen ancak şartları sıkı bir belgedir. Teslimden sonra düzenlenmesi, açık bir tarih taşıması ve süresi içinde işleme konulması gerekir. Bu üç noktadan biri eksikse belge büyük olasılıkla beklenen sonucu vermez.

Elinizdeki taahhütnamenin durumunu değerlendirmek için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilir, süreç planlaması için bizimle iletişime geçebilirsiniz.