İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süresi

Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının taşınmaza duyduğu gereksinim, kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden biridir. Dava dışarıdan bakıldığında sade görünür: “eve ihtiyacım var, kiracının çıkması gerekir.” Uygulamada ise sonucu belirleyen şey, bu ihtiyacın nasıl ortaya konulduğu ve dava zamanının doğru hesaplanıp hesaplanmadığıdır.

Kimler için ihtiyaç ileri sürülebilir?

Kanun, gereksinim ileri sürülebilecek kişileri sınırlı olarak sayar:

• Kiraya verenin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocuk, torun),
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.

Bu listede yer almayan yakınlar bakımından gereksinim ileri sürülemez. Kardeş, yeğen, kayınvalide veya arkadaş için açılan davalar bu nedenle reddedilir. “Bakmakla yükümlü olma” ise duygusal bir yakınlığı değil, hukuken doğmuş bir bakım yükümlülüğünü ifade eder.

Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse, davanın pay ve paydaş çoğunluğuyla açılması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde ise kural olarak tüm maliklerin birlikte hareket etmesi beklenir. Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda bu ayrım sık sık gözden kaçar.

Gereksinim ölçütü: gerçek, samimi ve zorunlu

Mahkeme, ileri sürülen ihtiyacın üç niteliği birlikte taşıyıp taşımadığını inceler.

Gerçek olması, ihtiyacın kâğıt üzerinde kalmamasını ifade eder. Örneğin başka bir konutta kirada oturan malikin kendi taşınmazına dönmek istemesi gerçek bir gereksinimdir.

Samimi olması, asıl amacın kiracıyı çıkarmak olmamasını gerektirir. Kira bedelini yükseltmek ya da taşınmazı boş olarak satmak amacıyla açılan davalarda samimiyet ölçütü karşılanmaz.

Zorunlu olması, ihtiyacın makul bir gerekçeye dayanmasını anlatır. Aynı bölgede halihazırda boş bir taşınmazı bulunan malikin, kiracının oturduğu daireye duyduğu ihtiyacın zorunluluğu tartışılır hâle gelir.

Bu üç ölçüt, dosyaya sunulan somut verilerle değerlendirilir. Mahkeme çoğunlukla tanık dinler, tapu ve adres kayıtlarını inceler.

Hangi belgeler dosyayı güçlendirir?

İhtiyacın niteliğine göre şu belgeler öne çıkar:

• Malikin hâlihazırda kirada oturduğunu gösteren kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları,
• Adrese dayalı nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgesi,
• İş yeri değişikliği, tayin veya atama yazıları,
• Sağlık gerekçesi ileri sürülüyorsa rapor ve tedavi kayıtları,
• Evlilik, boşanma veya aile durumundaki değişikliği gösteren kayıtlar,
• Malikin ve yakınlarının başka taşınmazı bulunup bulunmadığını gösteren tapu sorgusu.

Örneğin Zeytinburnu’ndaki dairesini kiraya vermiş, kendisi başka bir ilçede kira ödeyen bir malikin dosyası, ödeme kayıtları ve adres bilgileriyle desteklendiğinde belirgin şekilde güçlenir.

Dava süresi: en kritik başlık

İhtiyaç sebebiyle tahliyede süre, esasa ilişkin tartışmadan önce gelir. Süresi içinde açılmayan dava, ihtiyaç ne kadar haklı olsa da reddedilir.

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunda öngörülen fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

Ayrıca önemli bir kolaylık vardır: kiraya veren, dava açacağını kira süresinin bitiminden en az bir ay önce kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzar. Bu bildirim, süreyi kaçırma riskini büyük ölçüde ortadan kaldırdığı için uygulamada tercih edilir.

Yeni malikin durumu

Taşınmazı kiracıyla birlikte satın alan kişi de gereksinim ileri sürebilir; ancak izlenecek yol farklıdır.

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Bildirim süresi kaçırılırsa bu özel yol kapanır. Bu durumda yeni malik, sözleşme süresinin bitimini ve genel kurallara göre hesaplanacak bir aylık süreyi beklemek durumunda kalır. Kiracılı taşınmaz alımlarında en sık yapılan hata budur; devir sırasında bildirim tarihinin takvime işlenmesi gerekir.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

Tahliye gerçekleştikten sonra kiraya veren serbest değildir. Haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmaz, eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Bu kurala aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Yasak, gereksinim gerekçesinin sonradan boşa çıkmasını engellemeye yöneliktir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla yapılan tahliyelerde de benzer bir sınır uygulanır; taşınmaz eski hâliyle üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

Arabuluculuk aşaması

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Dolayısıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde de önce bu aşamanın tamamlanması gerekir.

Arabuluculukta tarafların en sık uzlaştığı nokta, taşınma için makul bir süre belirlenmesidir. Kiracı açısından hazırlık süresi kazanılırken, malik açısından uzun bir yargılama süreci ortadan kalkar.

Değerlendirme

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında iki ayrı sınav vardır: süre sınavı ve samimiyet sınavı. Süre kaçırıldığında esasa hiç girilmez; samimiyet ortaya konulamadığında ise dava reddedilir.

Diğer tahliye yollarıyla karşılaştırmalı bir bakış için kiracı nasıl tahliye edilir ve tahliye taahhütnamesi yazılarımızı inceleyebilir, dosyanıza ilişkin ön değerlendirme için gayrimenkul hukuku sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.