Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Süreç ve Satış

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte malik olunan bir malın paylaşılmasını sağlayan davadır. Uygulamada en çok miras yoluyla intikal eden taşınmazlar bakımından açılır.

Dava, paydaşların anlaşamadığı hâllerde ortaklığa hâkim kararıyla son verilmesini sağlar.

İki mülkiyet biçimi

Paylı mülkiyet. Her paydaşın belirli bir payı vardır (örneğin 1/4). Paydaş, payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir; satabilir, ipotek verebilir.

Elbirliği hâlinde mülkiyet. Miras yoluyla intikalde ortaya çıkan hâldir. Mirasçıların ayrı ayrı payları belirli değildir; malvarlığının tamamı üzerinde birlikte hak sahibidirler. Tasarruf için oybirliği gerekir.

Elbirliği hâlindeki mülkiyet, ortaklığın giderilmesi davasının en sık nedenidir; çünkü tek bir mirasçının bile karşı çıkması işlemleri kilitler.

Kim dava açabilir

Paylı mülkiyette her paydaş, elbirliği hâlinde mülkiyette her mirasçı tek başına dava açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz.

Davada tüm paydaşların taraf olarak gösterilmesi zorunludur. Eksik taraf teşkili, davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesi üzerinden tüm paydaşların tespiti gerekir.

Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçıları davaya dâhil edilir. Bu nedenle uzun süredir paylaşılmamış terekelerde taraf sayısı çok yükselebilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme. Sulh hukuk mahkemesi. Taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Bu yetki kesindir.

Birden fazla taşınmaz varsa ve farklı yerlerde bulunuyorsa, her taşınmaz için ayrı dava açılması veya taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılması gündeme gelir.

Paylaşım yöntemleri

Aynen taksim

Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını araştırır. Bu yöntem, malın fiilen bölünerek paydaşlara dağıtılmasını ifade eder.

Aranan koşullar:

• Taşınmazın imar mevzuatına uygun biçimde bölünebilmesi,
• Bölünme sonucu değerinde önemli azalma olmaması,
• Oluşacak parçaların paylara uygun biçimde tahsis edilebilmesi.

Aynen taksim daha çok tarla, bahçe ve büyük arsalar bakımından mümkün olur. Bir apartman dairesinin veya küçük bir arsanın bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir.

İvaz (denkleştirme) ilavesi. Parçalar arasında değer farkı bulunuyorsa, fazla değer alan paydaşın diğerine para ödemesine karar verilebilir.

Kat mülkiyeti kurulması. Yapının kat mülkiyetine elverişli olması hâlinde, bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisi yoluyla aynen taksim mümkündür. Bu, apartman niteliğindeki taşınmazlarda değerlendirilir ve satışa göre paydaşlar bakımından daha avantajlıdır.

Satış yoluyla paylaşım

Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde satışa karar verilir.

Satış usulü:

1. Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir,
2. Taşınmazın kıymeti bilirkişi marifetiyle takdir edilir,
3. Satış ilanı yapılır ve açık artırma düzenlenir,
4. Artırma sonucu ihale gerçekleşir,
5. İhale bedelinden satış masrafları düşülür,
6. Kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Paydaşlar arasında satış. Mahkeme, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verebilir. Bu talebin dava sırasında ileri sürülmesi gerekir. Bu yöntem, taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini önlemek isteyen paydaşlar bakımından önemlidir.

Uygulamadaki risk. Açık artırmada taşınmaz, piyasa değerinin altında satılabilir. Bu nedenle paydaşların ihaleye katılarak teklif vermesi veya öncesinde anlaşma yoluna gitmesi çoğu zaman daha avantajlıdır.

Yargılama süreci

1. Dava dilekçesi. Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir; tapu kaydı ve mirasçılık belgesi eklenir.
2. Tapu ve nüfus kayıtlarının celbi. Mahkeme, paydaşların güncel durumunu tespit eder.
3. Keşif. Taşınmaz üzerinde keşif yapılır.
4. Bilirkişi incelemesi. Fen ve inşaat bilirkişileri, aynen taksim imkânını ve taşınmazın değerini değerlendirir. İmar durumu belediyeden sorulur.
5. Rapora itiraz. Bilirkişi raporuna karşı süresi içinde itiraz sunulması, sonucu belirleyen aşamadır.
6. Karar. Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
7. Satış aşaması. Karar kesinleştikten sonra satış memurluğunda yürütülür.

Sürecin uzunluğu taraf sayısına, tebligat sorunlarına ve bilirkişi incelemelerine bağlı olarak değişir.

Ortaklığın giderilmesini engelleyen hâller

Sözleşmeyle paylaşımın ertelenmesi. Paydaşlar, paylaşımı belirli bir süre için sözleşmeyle erteleyebilir. Paylı mülkiyette bu süre için kanuni sınır bulunur ve anlaşma tapuya şerh edilebilir.

Uygun olmayan zaman. Paylaşma isteminin uygun olmayan bir zamanda ileri sürülmesi hâlinde talep reddedilebilir. Bu, sınırlı bir istisnadır.

Aile konutu şerhi ve intifa hakkı. Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi veya intifa hakkı bulunması, satışı fiilen güçleştirir. Bu yükler, satışta alıcıya karşı da geçerli olur.

Kamulaştırma ve imar süreçleri. Devam eden idari süreçler paylaşımı etkileyebilir.

Ecrimisil: ayrı ve önemli bir talep

Taşınmazı fiilen tek başına kullanan paydaş bulunuyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir.

Aranan koşul: intifadan men. Kullanımdan yararlanamayan paydaşın, kullanıma karşı olduğunu ve kendisine de yararlandırılmasını istediğini karşı tarafa bildirmesi gerekir. Bu bildirim çoğunlukla ihtarname ile yapılır.

İntifadan men koşulunun aranmadığı istisnai hâller de bulunur (örneğin kira geliri elde edilen taşınmazlar ve tarımsal taşınmazlar bakımından).

Ecrimisil:

• Ayrı bir davayla talep edilir,
• Geriye dönük olarak beş yıllık dönem için istenebilir,
• Miktar, taşınmazın emsal kira değeri üzerinden bilirkişi marifetiyle belirlenir.

Bu talebin, ortaklığın giderilmesi davasıyla eş zamanlı yürütülmesi yerinde olur; aksi hâlde satışla birlikte geçmiş dönem alacağı takip edilmeden kalabilir.

El atmanın önlenmesi talebi bakımından el atmanın önlenmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.

Masraflar ve vekâlet ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, paydaşlara payları oranında yükletilir. Bu, davayı kim açmış olursa olsun geçerlidir.

Bu özellik, davanın “kazanan-kaybeden” mantığıyla yürümediğini gösterir. Dava, paydaşların tamamının yararına bir tasfiye işlemidir.

Satış masrafları da satış bedelinden karşılanır.

Dava öncesi değerlendirilmesi gerekenler

Dava açmadan önce şu seçenekler değerlendirilmelidir:

Rızai taksim. Paydaşların noterde anlaşarak paylaşım yapması. Hem daha hızlı hem de daha az masraflıdır.

Payın diğer paydaşa satılması. Paylı mülkiyette paydaş, payını satabilir. Diğer paydaşların önalım hakkı bulunur.

Kat mülkiyeti kurulması. Yapı elverişliyse, satış yerine bağımsız bölümlerin tahsisi.

Kira gelirinin paylaşımı üzerinde anlaşma. Taşınmaz gelir getiriyorsa, satış yerine gelirin paylaşımına ilişkin düzenleme.

Satış yoluyla paylaşım, taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkmasına yol açabildiğinden, dava son seçenek olarak değerlendirilmelidir.

Değerlendirme

Ortaklığın giderilmesi dosyalarında sonucu belirleyen üç unsur vardır: tüm paydaşların eksiksiz tespit edilerek taraf teşkilinin sağlanması, aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması imkânının bilirkişi raporunda ortaya konulması ve fiilen kullanan paydaş varsa ecrimisil talebinin eş zamanlı yürütülmesi.

Süreç değerlendirmesi için miras hukuku ve gayrimenkul hukuku sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.