Miras Payının Devri: Noter Şartı ve Geçerlilik Koşulları
Miras payının devri sözleşmesi nasıl yapılır? Mirasçılar arası ve üçüncü kişiye devirde noter zorunluluğu, diğer mirasçıların onayı, tapu işlemleri ve sık yapılan hatalar.
Miras payının devri, bir mirasçının terekedeki payını başka bir mirasçıya veya üçüncü kişiye devretmesidir.
Uygulamada sıkça başvurulan bir yol olmakla birlikte, şekil şartları ve sonuçları bakımından yanlış anlaşılmaya çok açık bir konudur. Şekle aykırılık hâlinde sözleşme geçersiz olur.
Terekenin hukuki durumu
Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar, tereke üzerinde elbirliği hâlinde mülkiyet hak sahibi olur.
Bu mülkiyet biçiminin özellikleri:
- Mirasçıların ayrı ayrı payları belirli değildir,
- Tereke üzerindeki tasarruflar için oybirliği gerekir,
- Bir mirasçı, terekedeki belirli bir mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz,
- Mirasçı yalnızca tüm terekedeki payını devredebilir.
Bu son nokta önemlidir: “annemden kalan daireyi kardeşime devrediyorum” biçimindeki bir işlem, elbirliği mülkiyeti sona ermedikçe mümkün değildir. Devredilen, belirli bir mal değil, terekenin bütünü üzerindeki paydır.
Şekil şartları
Kanun, devrin kime yapıldığına göre farklı şekil şartları öngörür.
Mirasçılar arasında devir
Mirasçılar arasında yapılan miras payının devri sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.
Bu hâlde noter şartı bulunmaz; ancak ispat kolaylığı ve tapu işlemleri bakımından noterde düzenlenmesi yerinde olur.
Üçüncü kişiye devir
Bir mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı devir sözleşmesinin geçerliliği, noterlikte düzenlenmesine bağlıdır.
Noterde düzenlenmeyen sözleşme geçersizdir. Adi yazılı sözleşme, imzaların noterde onaylanması veya el yazısıyla düzenlenmesi bu şartı karşılamaz. Sözleşmenin noter tarafından düzenleme biçiminde yapılması aranır.
Üçüncü kişiye devirde önemli sınırlama
Bu husus, uygulamada en sık yanlış anlaşılan noktadır.
Devir sözleşmesi geçerli olsa bile, üçüncü kişi paylaşmaya katılma hakkı elde etmez.
Sonuçları:
- Üçüncü kişi, paylaşma toplantılarına katılamaz,
- Terekenin yönetimine ilişkin kararlara katılamaz,
- Yalnızca, paylaşma sonucunda devredene düşecek olan payın kendisine verilmesini isteyebilir,
- Diğer mirasçıların oybirliğiyle kabulü hâlinde paylaşmaya katılabilir.
Bu düzenleme, mirasçıların terekeye yabancı kişilerin karışmasını önleme amacına dayanır.
Pratikte anlamı şudur: üçüncü kişi payı satın aldığında, paylaşma tamamlanana kadar terekeye ilişkin hiçbir işleme müdahale edemez. Bu nedenle üçüncü kişilere pay satışı, alıcı bakımından riskli bir işlemdir.
Mirasçılar arasındaki devirlerde ise böyle bir sınırlama bulunmaz; devralan mirasçı, devraldığı payla birlikte paylaşmaya katılır.
Sözleşmede yer alması gereken hususlar
- Miras bırakanın kimlik bilgileri ve ölüm tarihi,
- Devreden ve devralanın kimlik bilgileri,
- Devredilen payın oranı ve terekenin tamamı üzerindeki pay olduğunun belirtilmesi,
- Bedel ve ödeme koşulları,
- Devredenin, terekeye ilişkin borçlar bakımından durumu,
- Devredenin, paylaşmada elde edeceği değeri devralana devretme yükümlülüğü,
- Vergi ve harç sorumluluğunun paylaşımı,
- Paylaşma sürecinde tarafların iş birliği yükümlülüğü,
- Devredenin, terekeye ilişkin dava ve takiplerde vekâlet verme yükümlülüğü.
Son iki madde önemlidir: devir sözleşmesi, terekedeki malların devralana geçmesini kendiliğinden sağlamaz. Bu nedenle sonraki aşamalarda devredenin katılımı gerekebilir ve bu yükümlülüğün sözleşmede açıkça düzenlenmesi gerekir.
Devirden sonra tapu nasıl geçer
Devir sözleşmesi, tapuda doğrudan tescil sağlamaz. Tescil için elbirliği mülkiyetinin sona ermesi ve payların belirlenmesi gerekir.
Bunun iki yolu vardır:
1. Paylaşma sözleşmesi. Tüm mirasçıların katılımıyla yapılan anlaşma. Terekedeki malların hangi mirasçıya düşeceği belirlenir. Taşınmazlar bakımından yazılı şekil yeterlidir; ancak tapu işlemi için tüm mirasçıların tapuda hazır bulunması veya vekâlet vermesi gerekir.
2. Ortaklığın giderilmesi davası. Anlaşma sağlanamazsa dava açılır. Mahkeme, aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığı giderir. Ayrıntılar için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.
Bir ara yol da elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesidir. Mirasçılardan biri, sulh hukuk mahkemesinden bunu talep edebilir. Dönüşüm sonrası her mirasçının payı tapuda belirli hâle gelir ve pay üzerinde bağımsız tasarruf mümkün olur. Bu yol, pay satışını kolaylaştırdığı için uygulamada sıkça kullanılır.
Vergi ve harç boyutu
Veraset ve intikal vergisi. Miras yoluyla intikal bakımından beyan yükümlülüğü doğar. Beyan süreleri ve muafiyet tutarları gözetilmelidir.
Devir işlemine ilişkin harçlar. Noter ücreti ve harçlar devir bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapu harcı. Paylaşma sonrası tescil aşamasında ödenir.
Değer artış kazancı. Payın bedelle devri hâlinde, devredenin gelir vergisi yükümlülüğü doğabilir. İşlem öncesinde mali danışmanlık alınması yerinde olur.
Sık yapılan hatalar
- Üçüncü kişiye adi yazılı sözleşmeyle devir. Noterde düzenlenmeyen sözleşme geçersizdir; ödenen bedel bakımından iade sorunu doğar.
- Belirli bir malın devredildiğinin sanılması. Devredilen, terekedeki belirli bir daire değil, terekenin tamamı üzerindeki paydır.
- Diğer mirasçıların onayının alınmaması. Üçüncü kişi devirlerinde bu, alıcının paylaşmaya katılamaması sonucunu doğurur.
- Terekedeki borçların araştırılmaması. Devralan, terekedeki aktif değerlerin yanı sıra pasif kalemlerle de karşılaşabilir.
- Muvazaalı devirlerin gözden kaçırılması. Miras bırakanın ölümünden önce yaptığı danışıklı işlemler araştırılmalıdır. Bu konuda muris muvazaası davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Devir sonrası dava haklarının düzenlenmemesi. Tenkis, muvazaa ve istihkak davaları bakımından kimin hak sahibi olacağının sözleşmede açıklığa kavuşturulması gerekir.
Devir yerine değerlendirilebilecek yollar
Mirasın reddi. Terekedeki borçlar fazlaysa, devir yerine reddi miras yolu daha uygun olabilir. Ancak reddin üç aylık süre içinde yapılması gerekir. Bu konuda reddi miras yazımıza bakabilirsiniz.
Mirastan feragat sözleşmesi. Miras bırakan hayattayken, mirasçıyla yapılacak sözleşmeyle mirastan feragat edilmesi. Bu sözleşme miras sözleşmesi şeklinde yapılır.
Paylaşma sözleşmesi. Tüm mirasçıların anlaşarak terekeyi doğrudan bölüşmesi. Devir işlemine gerek kalmaz.
Payın diğer paydaşa satışı. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra pay satışı yapılması. Bu hâlde diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir.
Değerlendirme
Miras payı devrinde sonucu belirleyen üç unsur vardır: üçüncü kişiye devirde sözleşmenin noterlikte düzenlenmesi zorunluluğuna uyulması, devrin belirli bir mal değil terekenin tamamı üzerindeki pay olduğunun anlaşılması ve devir sonrası tescil için paylaşma yolunun sözleşmede baştan planlanması.
Süreç değerlendirmesi için miras hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Miras payı devri için noter zorunlu mu?
Mirasçılar arasında yapılan miras payının devri sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Üçüncü kişiyle yapılan devir sözleşmesinin geçerliliği ise noterlikte düzenlenmesine bağlıdır. Bu şekil şartına uyulmaması hâlinde sözleşme geçersizdir.
Üçüncü kişiye devirde diğer mirasçıların onayı gerekir mi?
Devir sözleşmesi geçerli olsa da, üçüncü kişi paylaşmaya katılma hakkı elde etmez. Diğer mirasçıların oybirliğiyle kabulü olmadıkça üçüncü kişi yalnızca payına düşecek olanın kendisine verilmesini isteyebilir. Mirasçılar arasındaki devirde ise bu sınırlama yoktur.
Miras açılmadan önce pay devredilebilir mi?
Miras bırakan hayattayken beklenen miras payı üzerinde yapılan sözleşmeler bakımından özel kurallar uygulanır. Miras bırakanın katılımı veya izni olmaksızın yapılan bu tür sözleşmeler geçersizdir. Bu nedenle devir işlemleri kural olarak ölümden sonra yapılır.
Miras payı devrinden sonra tapu nasıl geçer?
Devir sözleşmesi tek başına tapuda tescil sağlamaz. Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi ve payların belirlenmesi gerekir. Bu, tüm mirasçıların katılımıyla yapılacak paylaşma sözleşmesi veya ortaklığın giderilmesi davası yoluyla gerçekleşir.