Yıkım Kararına İtiraz: Süreler, Ruhsat ve Yürütmenin Durdurulması

Yıkım kararı, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında verilen idari bir karardır.

Sürecin belirli bir sırası vardır ve her aşamada farklı hukuki imkânlar bulunur. En büyük hata, sürecin son aşamasına kadar beklemektir.

Sürecin aşamaları

1. Tespit ve yapı tatil tutanağı

İdare, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşmayı tespit ettiğinde yapı tatil tutanağı düzenler.

Tutanağın özellikleri:

• Yapı yerine asılır,
• Bir nüshası muhtara bırakılır,
• Bu, ilgiliye tebliğ yerine geçer,
• İnşaat derhâl durdurulur.

Tutanakta bulunması gerekenler: tespit tarihi, aykırılığın niteliği ve ölçüleri, yapının konumu, düzenleyen görevlilerin imzası.

Tutanağa karşı yapılabilecekler:

• Tutanağın usulüne uygun düzenlenmediği ileri sürülebilir,
• Tespitin hatalı olduğu (ölçü, konum, aykırılık niteliği) ortaya konulabilir,
• Tutanağa karşı iptal davası açılabilir.

2. Bir aylık düzeltme süresi

Tutanak düzenlendikten sonra ilgiliye en fazla bir ay süre verilir. Bu süre içinde:

• Ruhsat alınması veya
• Aykırılığın giderilmesi hâlinde yıkım kararı verilmez ve yapı tatili kaldırılır.

Bu aşama, sürecin en değerli fırsatıdır ve uygulamada en çok kaçırılan aşamadır.

Yapılması gerekenler:

1. Aykırılığın giderilebilir nitelikte olup olmadığının teknik olarak değerlendirilmesi,
2. İmar durumuna göre ruhsat alınabilirliğinin incelenmesi,
3. Gerekiyorsa tadilat ruhsatı başvurusu yapılması,
4. Aykırı kısmın kaldırılması ve bunun belgelenmesi,
5. Yapılan işlemlerin idareye yazılı olarak bildirilmesi.

3. Encümen kararı

Süre içinde aykırılık giderilmezse, yapının yıkımına ilişkin karar belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından alınır.

Aynı kararla veya ayrı kararla imar para cezası da uygulanır.

4. Yıkımın uygulanması

Yıkım, ilgilisi tarafından yapılmazsa idare tarafından yapılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Bu tutar kamu alacağı olarak takip edilir.

İptal davası

Süre. Encümen kararının tebliğinden itibaren altmış gün.

Yetkili mahkeme. Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi. Zeytinburnu’ndaki bir yapı bakımından İstanbul idare mahkemeleri yetkilidir.

Hasım. Kararı alan belediye veya valilik.

İptal sebepleri

Usul aykırılıkları:

• Yapı tatil tutanağının usulüne uygun düzenlenmemesi (yapıya asılmaması, muhtara bırakılmaması),
• Bir aylık sürenin verilmemesi veya süre dolmadan karar alınması,
• Encümen karar yeter sayısına uyulmaması,
• Kararın gerekçesiz olması,
• Tebligatın usulüne uygun yapılmaması.

Maddi tespit hataları:

• Aykırılığın gerçekte bulunmaması,
• Ölçülerin hatalı alınması,
• Yapının başka bir parselde bulunması,
• Aykırılığın ruhsat eklerine uygun olduğunun ortaya konulması.

Ruhsat ve mevzuat değerlendirmeleri:

• Yapının ruhsatlı olması,
• İmar affı veya yapı kayıt belgesi kapsamında bulunması,
• Kazanılmış hak durumunun gözetilmemesi,
• Dayanak imar planının hukuka aykırı olması.

Ölçülülük:

• Aykırılığın küçük olmasına karşın yapının tamamının yıkımına karar verilmesi,
• Aykırı kısmın ayrılabilir nitelikte olması hâlinde kısmi yıkım imkânının değerlendirilmemesi.

Bu son husus, uygulamada en sonuç veren iptal sebeplerinden biridir. Yapının tamamının yıkımı yerine yalnızca aykırı kısmın kaldırılması mümkünse, tam yıkım kararı ölçülülük ilkesine aykırı bulunabilir.

Dayanak planın hukuka aykırılığı. Yıkım kararının dayanağı imar planı hukuka aykırıysa, plana karşı da dava açılabilir. Bu konuda imar planının iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.

Yürütmenin durdurulması: en kritik talep

Dava açılması yıkımı durdurmaz. Bu husus sıkça yanlış bilinir.

Yıkımın durdurulması için dava dilekçesinde ayrıca ve gerekçeli olarak yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması gerekir.

Gerekçede ortaya konulması gerekenler:

• Yıkımın gerçekleşmesi hâlinde zararın telafisinin imkânsız olduğu; yapının geri getirilemeyeceği,
• Yapıda ikamet edildiği veya iş yeri olarak kullanıldığı; barınma ve geçim kaybı,
• Yapının komşu bağımsız bölümlerle yapısal bağlantısı bulunduğu ve yıkımın onlara zarar vereceği,
• Hukuka aykırılığın hangi unsurda açık olduğu,
• Varsa emsal yargı kararları.

Talebin reddi hâlinde, tebliğden itibaren yedi gün içinde bölge idare mahkemesine itiraz edilebilir.

Delil hazırlığı

Toplanması gerekenler:

1. Yapı tatil tutanağı ve tebliğ belgeleri,
2. Encümen kararı ve gerekçesi,
3. Yapı ruhsatı, ruhsat ekleri ve onaylı projeler,
4. Yapı kullanma izin belgesi varsa,
5. Yapı kayıt belgesi (imar affı kapsamındaysa),
6. Tapu kaydı ve kat irtifakı/kat mülkiyeti belgeleri,
7. İmar durumu belgesi ve plan paftası,
8. Tespit tarihine ilişkin fotoğraflar ve hava fotoğrafları,
9. Bağımsız teknik rapor. Aykırılığın niteliği, ölçüsü ve giderilebilirliği hakkında,
10. Abonelik kayıtları. Yapının kullanım tarihini gösterir,
11. Emlak vergisi kayıtları,
12. Emsal yapılara ilişkin idari işlemler. Aynı bölgede benzer yapılar hakkında işlem yapılmadığının ortaya konulması, eşitlik ilkesi bakımından değerlendirilir.

Bu belgelerin önemli bölümü bilgi edinme başvurusu ile istenebilir.

İmar para cezası

Yıkım kararıyla birlikte veya ayrı olarak imar para cezası uygulanır.

Cezanın hesabında dikkate alınan hususlar: aykırılığın niteliği, yapının alanı, yapı sınıfı, bulunduğu bölge ve emsal değeri.

Para cezasına karşı da altmış gün içinde iptal davası açılabilir. Ceza, yıkım kararından bağımsız olarak da dava konusu yapılabilir; yıkım kararı iptal edilse dahi cezanın ayrıca dava edilmesi gerekir.

Cezanın hesabında yapılan hatalar (yapı sınıfının yanlış belirlenmesi, alan hesabının hatalı olması) sıkça karşılaşılan iptal sebebidir.

Kat mülkiyetli yapılarda özel durum

Apartman ve site yapılarında aykırılık, tek bir bağımsız bölümde bulunabilir.

Bu hâlde:

• Yıkım kararının yalnızca aykırı bağımsız bölümü kapsayıp kapsamadığı,
• Diğer maliklerin hukuki durumu,
• Kat malikleri kurulu kararının bulunup bulunmadığı,
• Ortak alanlara müdahale edilip edilmediği değerlendirilir.

Ayrıca diğer kat malikleri, aykırılığın giderilmesi için özel hukuk yollarına (eski hâle getirme davası) başvurabilir.

Tazminat boyutu

Yıkım kararı iptal edilmesine karşın yıkım gerçekleşmişse, uğranılan zarar için tam yargı davası açılabilir.

Ayrıca idarenin hukuka aykırı plan veya ruhsat işlemi nedeniyle yapı sahibinin zarara uğraması hâlinde de tazminat talebi gündeme gelir. Bu konuda tam yargı davası yazımıza bakabilirsiniz.

Değerlendirme

Yıkım kararı dosyalarında sonucu belirleyen üç unsur vardır: yapı tatil tutanağı sonrası verilen bir aylık düzeltme süresinin ruhsat veya aykırılığın giderilmesi için kullanılması, encümen kararının tebliğinden itibaren altmış günlük sürenin kaçırılmaması ve dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebinin somut zarar gerekçesiyle sunulması.

Süreç değerlendirmesi için idare hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.